Le guide complet de l’état des lieux en France

Mise à jour : 8 mai 2026

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un document écrit qui décrit, pièce par pièce, l’état du logement et de ses équipements au moment de l’entrée et de la sortie du locataire. C’est une obligation légale imposée par l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Il sert de référence pour comparer l’état du logement entre l’entrée et la sortie, et donc pour justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie.

Sans état des lieux, le logement est présumé en bon état d’usage à l’entrée. Conséquence directe pour le bailleur : en l’absence d’EDL d’entrée, il ne pourra exiger aucune retenue à la sortie pour des dégradations qui auraient pu exister auparavant.

EDL d’entrée vs EDL de sortie

L’EDL d’entrée est réalisé le jour de la remise des clés, avant que le locataire emménage. Il décrit l’état initial du logement et liste les équipements présents (cuisine équipée, électroménager, chauffage, etc.). Il est annexé au bail.

L’EDL de sortie est réalisé le jour de la restitution des clés. Il reprend exactement la même structure et les mêmes pièces que l’EDL d’entrée pour permettre la comparaison directe. C’est ce comparatif qui justifie les retenues éventuelles sur le dépôt de garantie.

Les deux documents doivent être établis à l’amiable et contradictoirement (en présence des deux parties), datés et signés par chacune des parties.

Que doit contenir un état des lieux ?

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe la liste des mentions obligatoires. Ton EDL doit contenir au minimum :

  • Le type d’EDL (entrée ou sortie)
  • La date de réalisation
  • L’adresse complète du logement
  • L’identité du bailleur (ou son mandataire) et du locataire
  • Le nom et l’adresse du propriétaire si différent du bailleur
  • Les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz)
  • Le nombre de clés remises et leur destination
  • La description précise du logement et de ses équipements, pièce par pièce
  • L’état des revêtements (sols, murs, plafonds), des équipements et des éléments de chauffage
  • La signature des parties

Pour un EDL de sortie, le décret impose également d’indiquer la nouvelle adresse du locataire et la date de réalisation de l’EDL d’entrée pour permettre la comparaison.

Quels sont les délais légaux ?

Pour l’EDL d’entrée : il doit être réalisé le jour de la remise des clés. Si une partie ne peut pas être présente, elle peut donner mandat écrit à un tiers (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).

Pour l’EDL de sortie : il a lieu lors de la restitution des clés. Le bailleur dispose ensuite d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’EDL est conforme à l’EDL d’entrée, ou de deux mois en cas de retenues. Le délai démarre à la date de remise des clés au bailleur (ou à un tiers mandaté).

Le locataire dispose d’un délai de 10 jours à compter de l’EDL pour demander la modification ou l’ajout d’éléments oubliés concernant le chauffage (article 3-2 al. 5). Pour les autres éléments, la contestation suit les règles classiques de la prescription contractuelle.

Les erreurs qui coûtent cher

1. Un EDL d’entrée trop succinct. Écrire « bon état général » ne suffit pas. Si tu veux pouvoir justifier une retenue à la sortie, tu dois être précis pièce par pièce : « mur sud du salon, marque de scotch en haut à droite » plutôt que « salon : bon état ».

2. Pas de photos. Sans support visuel, ta parole vaut celle du locataire. Les photos horodatées de chaque pièce et de chaque équipement sont la meilleure protection en cas de litige.

3. Oublier les compteurs. Sans relevé de compteurs au début et à la fin du bail, impossible de répartir les consommations. C’est la cause la plus fréquente de désaccord à la sortie.

4. Signer sans lire. Le locataire qui signe un EDL d’entrée bâclé renonce à contester l’état initial. Il a tout intérêt à prendre son temps ; le bailleur aussi.

Vétusté et grille de vétusté

La vétusté est l’usure normale d’un logement liée à un usage conforme et à l’écoulement du temps. Elle ne peut pas être imputée au locataire. Une moquette de 10 ans n’a pas la même valeur qu’une moquette neuve : si le locataire est resté 8 ans, la peinture défraîchie ne sera pas à sa charge.

Pour éviter les litiges, le décret n° 2016-382 prévoit la possibilité d’annexer au bail une grille de vétusté qui définit la durée de vie attendue de chaque équipement. Sans grille, c’est le juge qui tranche en équité.

Que faire en cas de désaccord lors de l’EDL ?

Si les parties ne s’entendent pas, l’EDL doit malgré tout être réalisé. Le locataire ou le bailleur peut alors faire constater l’état du logement par commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Les frais sont partagés par moitié et plafonnés (arrêté du 18 décembre 2018).

À défaut, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, gratuite et non contraignante. Si le désaccord persiste, le tribunal judiciaire est compétent.

EDL papier ou EDL numérique : ce que dit la loi

La loi ne distingue pas EDL papier et EDL numérique. Les deux sont valables tant qu’ils respectent les mentions obligatoires et sont signés par les parties. La signature électronique est valide dès lors qu’elle est conforme au règlement européen eIDAS n° 910/2014, ce qui est le cas des signatures intégrées dans les apps professionnelles comme Gestéo EDL.

L’avantage de l’EDL numérique : photos intégrées au document, traçabilité de la signature, archivage automatique, transmission immédiate au locataire. L’inconvénient : aucun, à part s’habituer à utiliser une nouvelle app.

Articulation avec le dépôt de garantie

L’EDL est le document central dans la restitution du dépôt de garantie. À la sortie, le bailleur compare l’EDL d’entrée et l’EDL de sortie :

  • Si les deux sont conformes (aucune dégradation au-delà de la vétusté normale), le dépôt est restitué sous un mois.
  • Si l’EDL de sortie révèle des dégradations imputables au locataire, le bailleur peut retenir le coût des réparations sur justificatifs (devis ou factures), sous deux mois.
  • Si le bailleur ne respecte pas le délai légal, il doit majorer le solde de 10 % du loyer mensuel par mois de retard (article 22 de la loi du 6 juillet 1989).

Sources