Pourquoi l’ERP est-il obligatoire ?

L’État des Risques et Pollution (anciennement ERNMT, ESRIS, ERRIAL) est obligatoire pour toute transaction immobilière depuis la loi du 30 juillet 2003. Le cadre légal est fixé par l’article L. 125-5 et les articles R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’environnement.

À chaque vente ou location d’un bien situé dans une commune concernée par un Plan de Prévention des Risques (PPRn, PPRt, miniers) ou en zone de sismicité, le bailleur ou le vendeur doit informer l’acquéreur ou le locataire des risques majeurs auxquels le bien est exposé. Le document doit être annexé au bail ou à la promesse de vente, daté de moins de 6 mois.

Que doit contenir un PPR ? (article R. 562-3)

L’article R. 562-3 du Code de l’environnement précise la composition du dossier d’un Plan de Prévention des Risques :

  • Une note de présentation avec, le cas échéant, la carte de l’aléa (qui décrit l’intensité du phénomène, à valeur informative) ;
  • Des documents graphiques qui délimitent les zones réglementées (le « zonage réglementaire ») ;
  • Un règlement qui précise les interdictions et prescriptions applicables zone par zone.

Pour l’ERP, ce qui compte juridiquement vis-à-vis de la parcelle, ce sont les 2° (zonage) et 3° (règlement). La carte de l’aléa décrit le phénomène, le zonage et le règlement décrivent les règles applicables.

Le piège des outils gratuits : la commune ≠ la parcelle

ERRIAL, Géorisques et la plupart des outils gratuits vous indiquent si votre commune est concernée par un PPR. Mais l’article L. 125-5 va plus loin : le bailleur doit fournir les extraits du zonage réglementaire et du règlement du PPR qui concernent la parcelle. Concrètement, deux parcelles voisines peuvent être dans des zones différentes (zone rouge inconstructible vs zone bleue à prescriptions) avec des règles très différentes.

Sans ces extraits, le document n’a aucune valeur juridique. Le notaire refuse, le locataire peut demander la résolution du bail, et en cas de sinistre, votre responsabilité est engagée.

N’y a-t-il pas un formulaire CERFA officiel ?

Non. Contrairement à d’autres diagnostics (DPE, diagnostic électrique), l’ERP n’a pas de numéro CERFA et la forme du document est libre. La loi liste les informations à communiquer ; au bailleur de les présenter clairement. C’est ce qui rend le travail manuel particulièrement piégeux : pas de gabarit, pas d’aide.

Le travail concret pour produire un ERP valide

  • identifier les arrêtés préfectoraux applicables à votre adresse exacte,
  • identifier le ou les PPR qui couvrent la parcelle (parfois plusieurs : PPRi inondation, PPRn argile…),
  • récupérer sur le site de la préfecture les documents graphiques du zonage réglementaire (R. 562-3, 2°), pas seulement la carte de l’aléa,
  • zoomer sur la parcelle pour identifier la zone applicable,
  • parcourir les 100-300 pages de règlement pour extraire les articles applicables à cette zone,
  • croiser les autres bases (radon, Sis/SUP, retrait-gonflement) et les annexer,
  • mettre en page un document signable et acceptable par tout notaire.

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